2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 종료, 무엇이 달라지나요?

이 글의 결론을 30초로 정리하면

• 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐어요. 정부는 2월 2일 “연장 없음”을 공식 재확인했죠.
• 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자가 집을 팔면 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 중과세율이 붙어요. 지방소득세 포함 최고 82.5%.
• 단, 5월 9일까지 매매계약 + 계약금 지급을 마쳤다면 보완방안에 따라 4~6개월 유예 가능. 강남4구는 4개월, 2025년 10월 16일 신규 지정 지역은 6개월.

4년 만의 부활, 갑자기 왜?

2022년 5월 10일부터 시행됐던 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 4년 만에 끝났어요. 이 제도는 원래 1년 한시였는데, 부동산 시장 침체와 연착륙을 위해 시행령으로 3년 더 연장됐던 거예요.

2026년 2월 2일, 정부는 **“다주택자 양도세 중과 유예 연장은 없다”**고 공식 입장을 다시 한 번 밝혔어요. 5월 9일까지 4년 동안 매도 기회가 있었는데, 그 시간을 활용하지 않은 다주택자들에게 더 이상의 시간은 주지 않겠다는 메시지죠.

5월 10일부터 뭐가 달라졌나요?

양도세 중과세율 부활

조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 적용되는 세율이에요.

지방소득세까지 포함하면 3주택 이상 보유자는 최고 82.5% 세율을 적용받을 수 있어요. 양도차익이 5억이면 4억 1,250만원이 세금으로 나가는 셈이죠.

장기보유특별공제 적용 배제

원래는 부동산을 오래 보유했으면 양도차익 일부를 공제해줬어요. 1세대 1주택은 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지, 다른 경우도 최대 30%까지 받을 수 있었죠.

5월 10일 이후엔 중과 대상 주택은 이 장기보유특별공제를 받을 수 없어요. 오래 들고 있어도 깎아주지 않겠다는 거예요.

그런데 5월 9일까지 계약만 했으면 된다고요?

네, 맞아요. 정부가 시장 충격을 줄이기 위해 보완방안을 발표했어요. 핵심은 계약 시점이 기준이라는 거예요.

보완방안 핵심 3가지

1) 5월 9일까지 매매계약 + 계약금 지급

5월 9일까지 매매계약서를 쓰고 계약금을 보낸 사실이 금융거래내역으로 확인되면, 잔금을 5월 10일 이후에 치러도 중과 적용을 받지 않아요.

⚠️ 단순 가계약·사전 약정은 인정되지 않아요. 정식 매매계약 + 계약금 입금이 확인돼야 해요.

2) 지역별 잔금 기한

신규 지정 지역은 규제 시작 시점이 늦었던 점을 반영해 2개월 더 시간을 줬어요.

3) 토지거래허가 신청분도 인정

토지거래허가구역은 허가 심사에 보통 15영업일이 걸려요. 그래서 정부는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우, 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결해도 중과 유예를 인정해주기로 했어요. 단, 위의 지역별 잔금 기한은 동일하게 적용됩니다.

임차인 보호 보완책도 같이 나왔어요

세입자가 있는 집을 매수하면 바로 입주가 어렵잖아요. 이런 점을 고려한 보완책이에요.

실거주 의무 유예

조정대상지역 매수자는 원래 일정 기간 내 실제 입주해야 했는데, 이제는 세입자 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있어요. 최장 2028년 2월 11일까지 유예 가능합니다 (2026년 2월 12일까지 체결된 임대차계약 기준).

주택담보대출 전입신고 의무 완화

기존: 대출 실행 후 6개월 내 전입 필수

변경: 다음 둘 중 더 늦은 시점까지 전입하면 됨

• 대출 실행일로부터 6개월
• 임대차계약 종료일로부터 1개월

어디가 조정대상지역인가요?

2026년 5월 기준 조정대상지역은 다음과 같아요.

서울 전역 (25개 자치구)

• 강남구·서초구·송파구·용산구 (기존 4개구)
• 나머지 21개 자치구 전체

경기도 12개 지역

• 과천시
• 광명시
• 성남시 (분당구·수정구·중원구)
• 수원시 (영통구·장안구·팔달구)
• 안양시 (동안구)
• 용인시 (수지구)
• 의왕시
• 하남시

이 지역에 집이 여러 채라면 5월 10일 이후 매도 시 중과세가 적용될 수 있어요.

보유 기간에 따라 세율이 또 달라져요

같은 다주택자라도 보유 기간에 따라 세율이 달라요.

2년 이상 보유한 다주택자에게 5월 9일 vs 5월 10일은 큰 차이예요. 똑같은 차익에 누진세율만 적용되던 게, 하루 차이로 +20%p~+30%p 더해지니까요.

지금 할 수 있는 가장 중요한 것

이 글을 읽으시는 분들 대부분은 이미 5월 9일 이후일 거예요. 5월 9일까지 매매계약을 체결했고 계약금이 입금됐다면 보완방안 적용 대상이니, 계약일과 계약금 입금 증빙을 잘 보관하세요. 잔금 기한 안에 등기를 마치면 중과세를 피할 수 있어요.

만약 5월 9일을 놓쳤다면, 다음을 검토해보세요.

1. 장기 보유 전략으로 전환 — 1세대 1주택이 될 수 있는 시점까지 보유하면서 일시적 2주택 특례 등 활용 검토
2. 증여 활용 — 자녀에게 부담부 증여를 통해 일부 자산 이전 (단, 증여세 별도 검토 필요)
3. 분할 양도 — 여러 주택 보유 시 같은 과세연도가 아닌 여러 해에 걸쳐 양도해 누진세율 완화
4. 임대사업자 등록 검토 — 일부 세제 혜택 활용 가능 (단, 의무 기간·요건 엄격)

세무사와 반드시 상담하세요. 절세 전략은 개별 상황(보유 기간, 주택 수, 가족 구성, 다른 자산 상황 등)에 따라 완전히 달라져요. 일반론으로는 답이 안 나오는 영역이에요.

자주 묻는 질문

Q. 5월 9일 새벽 0시까지 계약하면 인정되나요?

A. 5월 9일 23:59까지 매매계약서 작성 + 계약금 지급 사실이 확인되면 인정됩니다. 단, 계약금은 금융거래내역(이체 내역 등)으로 객관적으로 확인 가능해야 해요.

Q. 가계약금만 보낸 상태인데 인정될까요?

A. 가계약은 인정되지 않습니다. 정식 매매계약서 작성 + 계약금 지급이 모두 갖춰져야 해요.

Q. 5월 9일까지 계약했는데 잔금일을 못 맞추면?

A. 강남4구는 9월 9일까지, 신규 조정대상지역은 11월 9일까지 잔금을 치러야 해요. 이 기한을 넘기면 중과세 대상이 됩니다.

Q. 1주택자도 양도세 중과 대상인가요?

A. 아닙니다. 양도세 중과는 다주택자(2주택 이상) + 조정대상지역 내 주택 두 조건을 모두 만족할 때만 적용돼요. 1주택자는 1세대 1주택 비과세 혜택까지 검토 가능합니다.

Q. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

A. 실제 용도가 주거용이면 주택 수에 포함됩니다. 공부상 용도가 아니라 실제 사용 용도 기준이에요. 주의가 필요해요.

마무리

세법은 매년 바뀌고, 시행령은 더 자주 바뀌어요. 이 글은 2026년 5월 12일 기준으로 작성됐고, 출처는 정책브리핑(korea.kr), 토스뱅크 칼럼, 한국AI부동산신문, 택스넷, 삼일PwC 칼럼 등 공식·신뢰 자료예요. 다만 시행령이 발효된 후 세부 사례에서 변동이 있을 수 있으니, 큰 거래 전엔 반드시 세무사 또는 국세청 홈택스 상담을 받으세요.

홈택스 자가진단 도구: 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단 경로에서 본인 상황을 직접 시뮬레이션해볼 수 있어요.

참고 — 본 글의 한계

HomeCalc는 세무사·공인중개사가 운영하는 사이트가 아니에요. 공식 자료를 정리해 쉽게 풀어 쓴 참고용 콘텐츠입니다. 실제 신고·매도 결정 전엔 반드시 자격 있는 전문가의 상담을 받으세요. 자세한 내용은 면책조항을 참조해주세요.