이 글의 결론을 30초로 정리하면
- 1주택자 취득세는 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이는 누진세율: 세율(%) = (가격 × 2/3억 - 3)
- 다주택자 + 조정대상지역에선 2주택 8%, 3주택 이상 12% 중과세율 적용
- 농어촌특별세·지방교육세까지 합치면 실제 부담은 취득세 본세의 약 1.1~1.2배 (85㎡ 초과 시)
- 6억과 9억 경계는 누진이라 자연스럽게 연결되지만, 9억 초과 직후엔 일률 3% 적용 → 8억 9천 vs 9억 1천 세율 거의 같음
- 절세 가능 케이스: 생애최초(200만원), 일시적 2주택(중과 회피) — 각각 글로 별도 정리
5억 vs 7억 vs 10억 — 한눈에 보는 실제 부담액
먼저 결과부터 보여드릴게요. 1주택자 기준, 전용면적 85㎡ 초과 (농특세 부과) 케이스예요.
| 매수가 | 적용 세율 | 취득세 본세 | 농특세 | 교육세 | 총 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억 | 1.0% | 500만원 | 50만원 | 50만원 | 600만원 |
| 6억 | 1.0% | 600만원 | 60만원 | 60만원 | 720만원 |
| 6억 5천 | 1.33% | 867만원 | 87만원 | 87만원 | 1,041만원 |
| 7억 5천 | 2.0% | 1,500만원 | 150만원 | 150만원 | 1,800만원 |
| 8억 5천 | 2.67% | 2,267만원 | 227만원 | 227만원 | 2,721만원 |
| 9억 | 3.0% | 2,700만원 | 270만원 | 270만원 | 3,240만원 |
| 10억 | 3.0% | 3,000만원 | 300만원 | 300만원 | 3,600만원 |
5억 매수자: 600만원 10억 매수자: 3,600만원 6배 차이. 집값이 두 배인데 세금은 6배예요. 누진세율의 위력이죠.
1주택자 세율 — 구간별 정확히
지방세법 제11조에 따른 주택 취득세 기본 세율이에요.
6억 이하 — 깔끔하게 1%
매매가 6억 이하 주택은 **무조건 1%**예요.
- 3억 → 취득세 300만원
- 5억 → 취득세 500만원
- 6억 → 취득세 600만원
6억 초과 ~ 9억 이하 — 누진세율
이 구간이 가장 헷갈려요. 단순히 “1.5%” 이런 식이 아니라 가격에 비례해서 세율이 올라가는 구조거든요.
공식: 세율(%) = (취득가액 × 2 / 3억 - 3)
이 공식이 의미하는 건:
| 매수가 | 세율 |
|---|---|
| 6억 | 1.00% |
| 6억 5천 | 1.33% |
| 7억 | 1.67% |
| 7억 5천 | 2.00% |
| 8억 | 2.33% |
| 8억 5천 | 2.67% |
| 9억 | 3.00% |
7억 5천이 정확히 2%, 9억이 정확히 3%로 떨어지는 게 보이시죠? 이 구간에서 매매가를 1천만원 깎으면 취득세도 미세하게 줄어들어요. 6~9억 구간은 가격 협상이 곧 세금 절약이에요.
9억 초과 — 일률 3%
9억을 1원이라도 넘기면 **무조건 3%**예요. 누진 공식은 끝나고 평탄(flat)해져요.
- 9억 → 2,700만원
- 9억 1천 → 2,730만원
- 10억 → 3,000만원
- 15억 → 4,500만원
한 가지 주의: 9억 직전과 직후의 차이는 미세해요. 즉 “8억 9천에 사면 절세!”같은 통념은 사실과 달라요. 누진세율이 9억 직전에 이미 2.93~2.98% 수준이거든요. 9억과 9억 1천 사이엔 세금이 거의 안 달라요.
부가세 — 농어촌특별세·지방교육세
취득세 본세만으로 끝나지 않아요. 추가로 두 가지 세금이 더 붙어요.
농어촌특별세 (농특세)
- 세율: 취득세 본세의 약 10% (계산은 표준세율 2% 적용분의 10%)
- 전용면적 85㎡ 이하 (국민주택규모)는 면제 ✨
신혼부부 첫 집은 보통 84㎡ 이하가 많아서 농특세는 안 내는 경우가 많아요.
지방교육세
- 세율: 취득세의 약 10% (실무 기준)
- 모든 주택에 부과 (면제 X)
총 부담 계산
| 면적 | 추가 부담 |
|---|---|
| 85㎡ 이하 (국민주택규모) | 취득세 × 약 10% (지방교육세만) |
| 85㎡ 초과 | 취득세 × 약 20% (농특세 + 지방교육세) |
7억 매수, 1주택자, 85㎡ 초과 케이스:
- 취득세 본세: 7억 × 1.67% = 1,169만원
- 농특세: 117만원
- 지방교육세: 117만원
- 합계: 약 1,403만원
신혼부부 첫 집 사면 약 1,400만원이 세금으로 나가요. 결혼 자금 모으는 데 1,400만원이 얼마나 큰지 다들 아시죠.
다주택자·조정대상지역 중과세
지금까지는 1주택자 + 비조정대상지역 또는 조정대상지역 1주택의 경우였어요. 보유 주택 수가 늘어나거나 조정대상지역으로 들어가면 세율이 확 뛰어요.
| 보유 주택 수 (신규 취득 후) | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% 🚨 | 1~3% (중과 폐지) |
| 3주택 | 12% 🚨 | 8% |
| 4주택 이상 | 12% 🚨 | 12% |
10억 주택을 매수하는 경우
| 케이스 | 적용 세율 | 취득세 |
|---|---|---|
| 1주택자, 비조정 | 3% | 3,000만원 |
| 1주택자, 조정대상지역 | 3% | 3,000만원 (1주택은 동일) |
| 조정대상지역 2주택자 | 8% | 8,000만원 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 12% | 1억 2,000만원 |
같은 10억 집인데 1주택자에서 2주택자가 되는 순간 5,000만원 더 나가요. 이걸 피하는 방법이 일시적 2주택 특례예요. 자세한 건 일시적 2주택 특례 활용법 글에서 정리했어요.
2026년 5월 기준 조정대상지역
서울 25개 자치구 전역 + 경기 12개 지역 (과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남).
이 지역에 집을 새로 사실 거면 본인 세대의 보유 주택 수를 미리 점검하세요. 분양권·오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있어요.
면제·감면받을 수 있는 케이스
생애최초 감면 (가장 큰 절약)
무주택 세대가 12억 이하 주택을 처음 사면 취득세 최대 200만원 면제 (인구감소지역 300만원). 자세한 자격·신청 방법은 생애최초 200만원 감면 글에서 정리했어요.
일시적 2주택 특례
이사·학업·취업 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 3년(조정 양쪽 모두면 2년) 이내 종전 주택을 처분하면 1주택 세율 적용. 10억 거래 기준 약 5,000만원 절약 가능. 자세한 건 일시적 2주택 특례 활용법 참조.
출산·양육 가구 감면
2024.1.1~2025.12.31 출산한 가구가 12억 이하 주택 취득 시 500만원 한도 감면. 생애최초보다 한도가 커요. 출산 가구는 이쪽이 더 유리한 경우가 많아요.
신혼부부 (지자체별)
지자체마다 추가 감면 제도가 있어요. 거주 지역 시·구청에 별도 문의 필요.
신고·납부 절차
신고 기한
잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날부터 60일 이내.
⚠️ 기한 넘기면:
- 무신고가산세 20%
- 과소신고가산세 10%
- 납부지연가산세 (1일 0.022%, 연 약 8%)
천만원 세금이면 60일 늦으면 약 14만원 가산세. 큰 거래는 잔금일에 법무사 통해 즉시 신고가 안전해요.
신고 방법
방법 1) 위택스 (가장 쉬움)
위택스 (wetax.go.kr) 접속 → [신고하기] → [취득세] → [부동산] → 안내 따라 입력 → 자동 계산 + 카드 결제 가능.
방법 2) 시·군·구청 세무과 방문
매매계약서·등기부등본·신분증 지참 후 직접 신고.
방법 3) 법무사 위임
잔금일에 법무사가 등기와 함께 처리 (수수료 30~50만원). 가장 편리하지만 비용 발생.
납부 팁
- 신용카드 분할 납부 가능 (카드사별 무이자 할부 활용 가능)
- 큰 금액은 여러 카드로 분할
- 셀프 등기로 법무사 수수료 절약 가능 (약 30~50만원)
자주 헷갈리는 케이스
Q. 분양권으로 산 새 아파트는 언제 취득한 걸로 보나요?
잔금 납부일(또는 사용승인일 전후) 기준이에요. 분양권 계약일이 아니에요. 그래서 분양권 상태에선 취득세를 안 내고, 입주 시점에 처음 신고·납부해요.
Q. 부부 공동명의면 취득세가 줄어드나요?
아니에요. 세대 기준이라 부부 공동명의로 1채 = 1세대 1주택. 지분을 쪼개도 세율은 같아요. 다만 양도세·종부세 측면에선 공동명의가 유리한 경우가 있으니 별도 고려.
Q. 상속받은 주택도 주택 수에 포함되나요?
상속 개시일로부터 5년간은 주택 수 산정에서 제외돼요. 5년 후엔 포함됨.
Q. 주거용 오피스텔은요?
실제 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함돼요. 공부상(서류상) 용도가 아니라 실제 사용 기준이에요.
Q. 9억 1천만원 vs 8억 9천만원, 어디가 유리해요?
- 8억 9천: 누진세율 약 2.93% → 취득세 약 2,608만원
- 9억 1천: 일률 3% → 취득세 약 2,730만원
- 차액: 약 122만원
생각보다 차이 작아요. “9억 직전 효과”는 통념일 뿐, 실제론 누진세율이 자연스럽게 연결돼서 큰 절벽은 없어요. 단, 부가세까지 합치면 약 150만원 차이라 협상 시 고려는 가능.
매수 직전 점검 체크리스트
집 잔금 치르기 전에 이것만 확인하세요.
- 본인 + 세대원 전원의 주택 보유 이력 — 생애최초 가능 여부
- 매수 주택이 조정대상지역인지 — 다주택자라면 중과 위험
- 신규 매수 후 보유 주택 수 — 1주택/2주택/3주택 따라 세율 다름
- 종전 주택 처분 계획 — 일시적 2주택 특례 활용 가능성
- 전용면적 85㎡ 이하인지 — 농특세 면제 여부
- 인구감소지역인지 — 생애최초 한도 300만원 적용 가능
- 위택스로 본인 케이스 시뮬레이션 — 신고 전 정확한 세액 확인
마무리
취득세는 단순히 “1%면 끝”이 아니에요. 6억·9억 경계의 누진세율, 다주택자 중과, 부가세, 감면 제도까지 다 알면 수백만원~수천만원 차이가 나요.
이 글의 정보는 작성 시점(2026년 5월) 기준이에요. 출처: 지방세법 제11조, 지방세특례제한법, 행정안전부 지방세 안내, 국세청 홈택스, 위택스, 서초구청 안내, 삼일PwC 칼럼, 부동산계산기.com. 세법은 매년 1월·6월 개정되니 거래 직전 최신 자료 재확인 필수.
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공식 자료:
참고 — 본 글의 한계
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